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COSTES

OBLIGACIONES FISCALES ANUALES PARA NO RESIDENTES

Las personas que no son residentes fiscales en España pero que son dueños de una propiedad en este país deben pagar algunos impuestos, y por tanto deben realizar la declaración de la renta correspondiente.

A) RESIDENCIA FISCAL EN ESPAÑA

Según la ley un residente a efectos fiscales es un individuo que pasa más de 183 días del calendario anual (incluyendo ausencias esporádicas) en el territorio español, o cuya actividad económica está ubicada en España. Aquellos cónyuges e hijos a su cargo que habitualmente residan en el país junto a él serán reconocidos como residentes.

B) NIE O NÚMERO DE IDENTIFICACIÓN FISCAL

A todas las personas en España se les asigna un número de identificación fiscal que se utiliza para las declaraciones de la renta y la correspondencia con la Agencia Tributaria. Para los no residentes este número de identificación fiscal es el NIE, que puede obtenerse en casi cualquier comisaría local de policía.

Cuando los propietarios de una vivienda son una pareja casada o un grupo de personas, cada uno de los miembros es considerado como un pagador individual al fisco, por lo que deberán realizar declaraciones de la renta separadas.

C) IMPUESTOS SOBRE LA PROPIEDAD ANUALES. El IBI.

Se trata del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Este impuesto es una tasa local gestionada por el Ayuntamiento en donde se ubica el inmueble en propiedad. Se paga una vez al año. El periodo de pago varía según cada ayuntamiento, pero suele situarse la liquidación entre Septiembre y Noviembre.

La cantidad a pagar se establece por varios factores como la localización del inmueble, su tamaño, el tipo de terreno (rústico o urbanizable) y una escala aplicada por la corporación local. Es importante asegurarse de que el Ayuntamiento te proporcione un recibo del IBI, al igual que conservarlo.

Normalmente, las agencias inmobiliarias tratan de facilitar a los interesados en una compra el último recibo del IBI, como prueba de que el vendedor está al día de sus obligaciones fiscales. De esta manera se simplifican muchos aspectos para el comprador, lo que facilita la operación.

D) IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS (IRPF)

Este impuesto se paga una vez al año. La cantidad del impuesto sobre la propiedad oscila entre el 2% y el 1,1% del valor catastral (mira el recibo del IBI), al que se le aplicará un porcentaje del impuesto del 24,75%. Con esta suma se obtiene la cantidad total que se pagará en la oficina de la Agencia Tributaria.

Si has adquirido la vivienda recientemente, y hay partes del año en las que no eras propietario, o la vivienda fue alquilada durante un periodo, deberás declarar sólo la proporción correspondiente.

Sin embargo, en el caso de que la propiedad se alquile, los ingresos a declarar se calcularán sobre la cantidad total recibida del arrendatario, sin deducciones ni gastos. A esta cantidad se le aplicará un 24%.

E) IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES

El vendedor de la propiedad está obligado a pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que grava la ganancia de la venta de la propiedad. Al beneficio obtenido por la venta se le aplica una tasa del 18%.

El valor aplicado al impuesto será la diferencia entre el precio de adquisición e la propiedad y el precio de venta. En ambos casos todos los costes que se añaden a la transferencia por la propiedad como el notario, el registro en El Registro de la Propiedad, etc deben ser excluidos.

F) RETENCIÓN DEL 3% A EXTRANJEROS

Este impuesto está directamente relacionado con el anterior. Es de aplicación únicamente cuando el vendedor de la propiedad no es residente en España. En este caso, el comprador debe retener el equivalente al 3% del precio de compra declarado en la escritura y depositar esta cantidad en la Agencia Tributaria. Esta retención del 3% se realiza al comprador en nombre del vendedor, que recibe un 3% menos del precio acordado.

Este impuesto debe verse como un pago adelantado que se hace para evitar que el vendedor huya sin pagar los impuestos correspondientes a la transacción.

En caso de pérdidas de capital o de que la cantidad retenida exceda el impuesto, estás en tu derecho de solicitar un reembolso del sobrecoste impuesto. Un abogado especializado en temas fiscales te ayudará a rellenar el documento correspondiente, y si fuera necesario concertará una cita con la Agencia Tributaria para estudiar tu caso.

COMPRA DE UNA PROPIEDAD EN ESPAÑA

Lo que se llama comúnmente el proceso de compraventa incluye todos los pasos que van desde la elección de una propiedad al registro completo de la escritura ante notario, y su posterior inscripción en el registro de la propiedad de la localidad en la que se halla. Este proceso generalmente comienza con un acuerdo preliminar.

ACUERDO PRELIMINAR

A través de este acuerdo, comúnmente llamado “Contrato de Reserva” o “pacto de reserva”, el comprador y el vendedor pactan recíprocamente la intención de realizar la operación, y en un mes o dos formalizar el contrato definitivo de compraventa de la propiedad. Es importante aclarar que este acuerdo preliminar no es un paso obligatorio en el proceso de compraventa, en la mayor parte de las ocasiones es el contrato de compraventa el que se firma directamente. En esta etapa, el vendedor le pide al comprador el desembolso de un depósito, cuya cantidad se resta del precio final.

Una vez que el contrato ha sido firmado, ambas partes se comprometen a través de una relación contractual, cuyas condiciones deben cumplirse. En el caso de que el comprador decida finalmente no ejecutar la compra, el depósito no es siempre recuperable.

CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA

Una vez que las partes han pactado el precio y las condiciones, se realiza el borrador del contrato de compraventa. Antes de firmarlo y completarlo totalmente, es recomendable que ambas partes comprendan completamente los derechos y obligaciones contenidos en el contrato y estén de acuerdo con él. Se recomienda siempre que antes de firmar nada el documento sea revisado por un abogado.

Un contrato privado de compraventa que cumpla con la legislación española debe indicar entre otras cosas: los datos personales de ambas partes, del comprador y del vendedor, el precio de la finca y los diferentes pagos fraccionados a realizar, así como la descripción de la propiedad, objeto del contrato y la fecha de finalización y de la entrega de las llaves.

Si no se ha firmado un contrato preliminar, el primer pago será el equivalente al depósito de este tipo de contrato, que normalmente corresponde a un porcentaje determinado del precio final.

NIE

Se trata de un requisito legal en España. Todos los residentes extranjeros deben tener un NIE (Numero de Identificación de Extranjeros). Este número es obligatorio para efectuar el pago de impuestos. Este documento te será igualmente requerido en el caso de que quieras comprar una propiedad en España, solicitar un préstamo hipotecario, iniciar un negocio, dejar cerrada tu herencia, comprar un coche en España, un teléfono… Por tanto, este número tendrá la consideración de tu número fiscal una vez estés debidamente registrado en la Agencia Tributaria. Por favor, no te olvides de que el registro del NIE es obligatorio.

SEGURO INDIVIDUAL DE GARANTÍA BANCARIA EN LA COMPRA DE PROPIEDAD EN CONSTRUCCIÓN

El mayor inconveniente de comprar una propiedad de nueva construcción es que normalmente pasan al menos 18 meses hasta que está totalmente terminada y podemos entrar a vivir en ella. En ese tiempo pueden ocurrir muchas cosas que pongan en riesgo tu inversión. El promotor puede caer en bancarrota, puede haber problemas con proveedores de elementos clave de la construcción, huelgas, o incluso batallas legales con la autoridad municipal por las licencias y permisos. Todo ello puede retrasar peligrosamente el proyecto. En estas circunstancias estás expuesto a perder las cantidades invertidas si no han sido garantizadas por un banco español o por una empresa de seguros a través de una garantía bancaria o póliza individual.

Esta es principalmente la razón de que cuando pagues o desembolses cualquier cantidad por una propiedad en construcción, te asegures de que existen garantías bancarias o pólizas de seguros entre el promotor y el banco/compañía aseguradora. La Ley Española 57/1968 obliga al constructor a garantizar todos los pagos hechos por el comprador antes de la firma de la escritura de la propiedad. Así, si algo va mal, los pagos ya realizados deberían ser reembolsados al comprador añadiendo un interés anual del 6% por parte de la entidad bancaria o la empresa aseguradora. Tu abogado podrá ayudarte a obtener estos documentos y a hacerlos efectivos en el peor de los casos.

FIRMA ANTE NOTARIO

El Notario es la única persona que puede autorizar la escritura de una propiedad. Lo hace en base a los términos negociados en privado por las partes a través del contrato de compraventa. Al contrario que este contrato privado, la escritura pública tiene efectos y es exigible frente a terceros. Puede, además, ser registrada en el Registro de la Propiedad del municipio donde está situado el inmueble. Se realizarán copias para acreditar debidamente la propiedad.

El Notario no autorizará la escritura si las partes no se identifican debidamente presentando un pasaporte que muestre su nacionalidad o un documento de identidad válido. Las partes pueden asistir a la firma ante notario, o delegar en otras personas, generalmente un abogado, a través de un “poder” para posibilitar la firma.

IMPUESTOS Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Tras la firma, la escritura autorizada por el notario debe presentarse y ser registrada en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, antes de hacerlo, se debe realizar la liquidación de algunos impuestos tales como el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el Impuesto de Ganancia local (también llamado Plusvalía) o el IVA. Su pago difiere si es la primera vez que se vende una propiedad o es una propiedad de nueva construcción. Sin el recibo que acredite el pago de estos impuestos la inscripción en el Registro de la Propiedad será denegado.

Además, si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador es obligado a retener una cantidad del 3% sobre el precio de la vivienda, y pagarlo a través del modelo 211 de la Agencia Tributaria en 30 días a partir de la firma de la escritura, siendo responsable ante Hacienda si ocurre cualquier error. Tu abogado podrá ayudarte con esto.

De acuerdo con la legislación española y antes de la firma de la escritura, el Notario está obligado a asegurar al Registro de la Propiedad que no existen cargas sobre la propiedad. El Registro de la Propiedad se responsabiliza de mantener todos los detalles de la propiedad y registros de los pagos efectuados, así como otras cuestiones que afecten a la misma. La inscripción de la escritura proporciona el mayor nivel de protección no solo a los propietarios sino también a terceras partes.

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Si has comprado un apartamento o un chalet que hace parte de una urbanización, ten en cuenta que el inmueble estará sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal española.

Según esta ley, cada propietario de un apartamento o chalet es también copropietario de las zonas comunes de la urbanización (escaleras, ascensores, jardines, piscinas, servicios de limpieza, tuberías, cables eléctricos) junto con el resto de propietarios.

Todos los propietarios forman parte de una Comunidad de Propietarios que posee personalidad jurídica como una empresa, por ejemplo. Es cometido de la Comunidad de Propietarios el mantenimiento de las zonas comunes del edificio o urbanización.

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